Unterschied Wohnrecht und Nießbrauchrecht
Das Bürgerliche Gesetzbuch besteht aus Rechtsbegriffen, die teils umgangssprachlich bekannt sind, teils aber völlig fremd erscheinen. Dennoch spielen sie im praktischen Leben beim Verkauf und Kauf von Immobilien eine große Rolle.
Vor allem derjenige, der eine Immobilie verkaufen möchte, die mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist, muss wissen, wie es sich damit verhält. Gleiches gilt auch für Verkäufer, die Ihre Immobilie mit Wohn- oder Nießbrauchrecht verkaufen möchten und für den Kaufinteressenten. Dieser muss wissen, welche Auswirkungen ein Wohnrecht und auf den Immobilienkauf hat und wo der Unterschied zum Nießbrauch liegt.
Wo genau die Unterschiede und Gemeinsamkeiten liegen, erfahren Sie in diesem Artikel. Wenn Sie tiefer in die Materie einsteigen möchten, erfahren Sie noch mehr in unseren umfangreichen Ratgebern zum Thema Haus verkaufen mit Wohnrecht und Nießbrauchrecht.
Das Wichtigste in Kürze zum Thema: Unterschied Wohnrecht und Nießbrauchrecht
- Wohnrecht und Nießbrauchrecht sind nicht das gleiche
- Das Wohnrecht gewährt dem Berechtigten, die Immobilie zu bewohnen
- Das Nießbrauchrecht gewährt dem Berechtigten darüber hinaus, die Einkünfte der Immobilie zu beziehen
- Beide Rechte bleiben auch nach dem Verkauf einer Immobilie bestehen
- Beide Rechte sind persönlicher Natur
Was ist ein Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie gewährt dem Berechtigten das Recht, alle Nutzungen aus der belasteten Immobilie zu ziehen (§ 1030 BGB). Typischer Fall ist, dass die Immobilie vermietet ist. Der Verkäufer verkauft die Immobilie an einen Dritten, behält sich aber das Recht vor, die Mieteinnahmen für einen zu vereinbarenden Zeitraum zu vereinnahmen.
Motive für die Bestellung eines Nießbrauchrechtes können sind zum Beispiel:
– Vorweggenommene Erbfolge, wenn die Eltern ihrem Kind zu Lebzeiten eine Mietimmobilie übertragen, aber aus Gründen der Altersversorgung auf die Mieteinnahmen noch nicht verzichten möchten.
– Vermeidung von Schenkung- und Erbschaftssteuern, wenn die Immobilie zu Lebzeiten übertragen wird und der steuerfreie Zeitraum von 10 Jahren mehrfach ausgenutzt werden soll.
– Sicherung der Unternehmenskontinuität, wenn der Unternehmer seinen Betrieb an einen Nachfolger übergibt, sich zur Altersversorgung aber eine Beteiligung an den Erbträgen vorbehält.
Nießbrauchrecht im Grundbuch:
Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das Recht zum Nießbrauch erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder dem Ableben des Berechtigten. Mit der Eintragung erhält der Berechtigte die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Er darf es also bewohnen, vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften. Das Nießbrauchrecht ist nicht auf Dritte übertragbar. Jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden, soweit dies vereinbarungsgemäß erlaubt ist.
Rechte und Pflichten des Nießbrauchers:
Der Nießbraucher ist gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Nur aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung muss er die Immobilie auch modernisieren. Der Nießbraucher trägt die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer, Abwassergebühren und die Schneeräumpflicht, aber auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung.
Wohnrechte und Nießbrauchrechte sind recht spezielle Grundbuch-Regelungen. Sofern Sie weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen als Immobilienexperten für Berlin und Umland gern zur Verfügung. Scheuen Sie sich nicht uns anzusprechen. Wir sind gerne für Sie da!
Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht
Gemeinsamkeiten von Nießbrauch und Wohnrecht:
Das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht sind Nutzungsrechte an einer Immobilie, die sich auf eine bestimmte Person beziehen. Der Unterschied liegt hauptsächlich darin, dass das Wohnrecht lediglich das Recht umfasst, eine Immobilie persönlich zu bewohnen.
Das Nießbrauchrecht umfasst zudem das Recht, die Nutzungen (Früchte) aus dem Objekt zu ziehen. Mit Wohnrecht und Nießbrauch kann eine Person eine Immobilie lebenslang nutzen. Obwohl beide Nutzungsrechte an einer Immobilie personenbezogen sind, unterscheiden sich die damit verbundenen Rechte und Pflichten. Um rechtliche Sicherheit zu garantieren, können beide Rechte zu Lebzeiten durch eine Vereinbarung oder Schenkung notariell beurkundet werden. Auch beim Verkauf können sie eine Rolle spielen.
Unterschied Wohnrecht und Nießbrauchrecht:
Beim Wohnrecht darf der Berechtigte die Immobilie bewohnen, während beim Nießbrauchrecht zusätzlich das Recht besteht, die Haus oder die Wohnung zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
Vor- und Nachteile von Wohnrecht oder Nießbrauch:
Die Gründe für die Eintragung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts können variieren. Es ist immer vom spezifischen Fall und der zugrunde liegenden Absicht abhängig, welche der beiden Rechte sinnvoll ist und verwendet werden sollte.
Die neuen Eigentümer, die Lebenserwartung und die zukünftige Absicht, wie etwa der Bezug eines Pflegeheims, sollten dabei berücksichtigt werden. Es ist aber auch wichtig, steuerliche Aspekte wie die Schenkungssteuer zu beachten.
Was ist ein Wohnrecht:
Ein Wohnrecht ist eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit. Es erlaubt dem Inhaber des Rechts, die Wohnung persönlich zu nutzen und alle Einrichtungen und Anlagen der Immobilie mitbenutzen, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch vorgesehen sind (§ 1093 BGB). Es kann für einzelne oder alle Räumlichkeiten eines Hauses bestellt werden.Es ist einer oder mehreren Personen zusteht. Dies wird im Bürgerlichen Gesetzbuch als „beschränkt-persönliche Dienstbarkeit“ bezeichnet. Das Wohnrecht kann nicht zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks eingerichtet werden. In diesem Fall handelte es sich um eine Grunddienstbarkeit.
Häufige Fragen zum Wohnrecht:
Wohnrecht – Übertragung:
Das Wohnrecht ist ausschließlich persönlich ausübbar und kann nicht an Dritte übertragen werden. Das Wohnrecht ist wirtschaftlich nicht werthaltig, da es nur für den Berechtigten nutzbar ist, zu dessen Gunsten es eingerichtet wurde.
Wer darf das Wohnrecht nutzen?
Das Wohnrecht ist nur von dem im Grundbuch eingetragenen Inhaber zu beanspruchen. Er ist berechtigt, seine Familie sowie die Person, die für die Pflege notwendig ist, in der Wohnung unterzubringen. Es ist auch für entfernte und nicht unterhaltsberechtigte Verwandte, Freunde sowie Lebenspartner oder -abschnittsgefährten erlaubt, einzuziehen. Die auf diese Weise aufgenommenen Mitbewohner haben jedoch kein eigenes Wohnrecht, da ihr Aufenthalt von der Zustimmung des Wohnrechtsinhabers abhängt. Der Inhaber des Wohnrechts darf die Räumlichkeiten nur vermieten, wenn ihm das Recht zur Vermietung ausdrücklich gewährt wurde (§ 1092 BGB).
Gründe für die Bestellung eines Wohnrechts?
Oft ist der Anlass für die Bestellung eines Wohnrechts, dass Eltern ihren Erben zu Lebzeiten das Familienwohnhaus übertragen und sich mit einem Wohnrecht das Recht vorbehalten, für den Rest ihres Lebens in dem Haus wohnen zu bleiben. Das Wohnrecht garantiert dem Inhaber also dauerhaft Sicherheit.
Auch GmbHs, Aktiengesellschaften oder eingetragene Vereine können Wohnrechtsinhaber sein. Somit kann eine GmbH ihrem Geschäftsführer oder einem verdienten Mitarbeiter eine Wohnmöglichkeit bieten (dies stellt dann eine lohnsteuerpflichtige Zuwendung dar!).
Oft Bestandteil des Altenteilrechts
Oft ist das Wohnrecht in einem Altenteilvertrag enthalten. Es dient der persönlichen und leiblichen Versorgung des Berechtigten und zielt auf eine lebenslange Verbindung zwischen ihm und dem belasteten Grundstück ab. Das Recht wird im Grundbuch teils ausdrücklich als Altenteil (auch Leibzucht, Leibgeding, Auszug) eingetragen (§ 49 Grundbuchordnung). Ein Kennzeichen ist, dass Altenteilrechte einen besonderen Schutz verdienen. Das Altenteilrecht bleibt also in der Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen, selbst wenn ein vorrangiger Gläubiger die Zwangsvollstreckung durchführt.
Ein Handwerksmeister kann seinen Betrieb im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge an seinen Sohn übergeben. Als Gegenleistung verpflichtet sich der Sohn, seinen Eltern eine Rente zu zahlen und/oder ihnen ein Wohnrecht einzuräumen, damit sie das Haus oder die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken nutzen können.
Wohnrecht im Grundbuch
Das Wohnrecht wird dauerhaft und zuverlässig im Grundbuch eingetragen. Hierfür muss der Eigentümer vor einem Notar erklären, dass er ein Wohnrecht gewähren möchte. Die Wohnung sowie die überlassenen Räumlichkeiten sind in der Eintragungsbewilligung genau zu benennen. Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs als beschränkt-persönliche Dienstbarkeit vermerkt.
Die Rolle beim Verkauf der Immobilie
Ein Wohnrecht stellt ein Problem dar, wenn der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will. Der Verkäufer müsste die Belastungen im Grundbuch zusammen mit der Immobilie übertragen, und der Erwerber müsste sie mit der Immobilie annehmen. Der Verkauf einer Immobilie, die in Abteilung II mit einem Wohnrecht belastet ist, gestaltet sich oft schwierig oder unmöglich, da es für einen Käufer im Normalfall wenig sinnvoll ist, eine solche Immobilie zu erwerben. Wenn die Immobilie trotzdem verkauft werden soll, muss mit dem Inhaber des Wohnrechts eine Einigung erzielt werden, indem er entweder freiwillig oder gegen Zahlung einer Abfindung auf sein Wohnrecht verzichtet.
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Wenn Sie Ihr Haus trotz eingetragenem Wohnrecht verkaufen möchten, beraten die Wuppermakler Sie gerne kostenlos und unverbindlich. Weitere Möglichkeiten und relevante Informationen finden Sie in unseren weiteren BLOG-Beiträgen unter: www.wuppermakler.com
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