Kauf und Verkauf richtig timen
Immobilienwechsel: Wie man strategisch am besten vorgeht
Für diejenigen, die ihr Haus verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen wollen, ist der Prozess kompliziert. Fehlt es an einer guten Planung, kann die Finanzierung schnell zu einer Stolperfalle werden. Was ist wichtig?
Es ist ein schwieriges Unterfangen: Eigentümerinnen und Eigentümer, die nach der Gründung einer Familie ihren Wohnraum vergrößern oder im Alter verkleinern möchten, haben oft mit einem Liquiditätsproblem zu kämpfen. Immerhin ist für die Finanzierung der neuen Immobilie in der Regel das Geld erforderlich, das durch den Verkauf der alten Immobilie flüssig wird. Wie also handeln? Erwiderungen auf wesentliche Fragen:
Kaufen, dann verkaufen – oder umgekehrt?
Kauf und Verkauf richtig timen! „Es herrscht eine Pattsituation“, es ist nicht möglich, das alte Haus zu verkaufen, ohne zuvor etwas Neues gefunden zu haben. Das Neue kann man nicht erwerben, ohne das Alte zu verkaufen. Es ist ideal, wenn Käuferinnen und Käufer im Vorfeld eine gründliche Recherche durchführen und ihre Entscheidung sorgfältig vorbereiten. Die Abwicklung sollte in wenigen Monaten erfolgen. Es ist dann entscheidend, eine Entscheidung möglichst im optimalen Moment zu fällen. Ob der Kauf oder der Verkauf zuerst erfolgt, hängt unter anderem von der Marktlage ab.
Was kennzeichnet eine gute Vorbereitung? Wo verstecken sich Probleme?
Von Bedeutung ist es, den Immobilienmarkt zu untersuchen. Potenzielle Käufer können mit Hilfe eines Maklers oder anderer Experten am besten den Wert ihres alten Hauses oder ihrer Wohnung sowie die Kosten der Immobilien, die sie in Betracht ziehen, einschätzen.
Zahlreiche Verkäufer glauben, dass der Wert ihrer Immobilie höher ist, als es tatsächlich der Fall ist. Wenn sich dann herausstellt, dass ein Verkauf zu diesem Preis nicht schnell möglich ist, sind sie überrascht. Wir empfehlen, die eigene Immobilie eher konservativ als zu optimistisch zu bewerten. Falls sich später doch ein höherer Preis ergibt, ist das noch besser.
Falls bis zum angestrebten Verkaufsdatum noch ausreichend Zeit verbleibt, kann es unter Umständen vorteilhaft sein, das Haus bis dahin zu renovieren. Zum Beispiel die Heizung zu ersetzen oder eine Dämmung von Dach und Fassade vorzunehmen. Dadurch wird der Immobilienwert erhöht und Käufer werden überzeugt, da sie sich später nicht mit diesem Aufwand auseinandersetzen wollen.
Bei der Suche nach einer neuen Immobilie sollte darauf geachtet werden, dass sie budgetgerecht ist. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Es ist möglich, dass die neue Immobilie im Vergleich zur alten, deutlich höhere Kosten verursacht und sich nicht allein durch den Verkaufserlös finanzieren lässt. Daher muss dies bei der Finanzierung berücksichtigt werden.
Entstehen zusätzliche Kosten, wenn man gleichzeitig kauft und verkauft?
Werden Kauf und Verkauf gleichzeitig erledigt, entstehen keine zusätzlichen Kosten für eine Zwischenfinanzierung. Es wird jedoch selten möglich sein, die alte Immobilie zu verkaufen und gleichzeitig den Kaufvertrag für die neue zu unterzeichnen.
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehrere Monate liegen, ist in der Regel eine Zwischenfinanzierung erforderlich. Der Käufer muss die neue Immobilie also schon bezahlen, während die alte noch nicht verkauft ist.
Was genau ist eine Zwischenfinanzierung?
Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit mit festgelegter Laufzeit. Eine Rückzahlung kann jederzeit erfolgen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Die Banken offerieren Zwischenfinanzierungen flexibel für unterschiedliche Zeiträume. Die Laufzeit kann bis zu 24 Monate betragen, was bedeutet, dass dies der Zeitraum zwischen dem Erwerb der neuen und dem Verkauf der alten Immobilien sein kann.
Wir empfehlen, zur Sicherheit immer eine Zwischenfinanzierung mit der Bank zu vereinbaren. Falls diese nicht nötig ist, weil das Geschäft schneller abgewickelt wird, kann der Kunde ohne Kosten darauf verzichten.
Die Wuppermakler sehen ebenfalls eine Zwischenfinanzierung als gute Lösung für die Überbrückung von einigen Monaten. Längere Zeiträume zwischen Kauf und Verkauf werden hingegen gerne mit einem Hypothekendarlehen auf die neue Immobilie absichert, das im Grundbuch eingetragen wird.
Geht das auch, wenn für die alte Immobilie noch ein Kredit läuft?
Ja, die Kreditsumme, die noch offen ist, wird vom zu erwartenden Verkaufserlös abgezogen. Wenn das neue Haus oder die neue Wohnung erheblich teurer ist als der Verkaufserlös abzüglich der Restschulden, muss ein zusätzlicher Immobilienkredit aufgenommen werden. Allerdings kann der Kunde aufgrund des eingebrachten Verkaufserlöses als Eigenkapital mit vorteilhaften Zinsen für den neuen Kredit rechnen.
FAZIT: Kauf und Verkauf richtig timen!
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