Immobilien, was ändert sich 2026: Welche Pflichten jetzt auf Immobilieneigentümer zukommen
Im Jahr 2026 treten zudem neue gesetzliche Regelungen in Kraft, auf deren rechtzeitige Vorbereitung Immobilienbesitzer Wert legen sollten. Eine Vielzahl von Änderungen betrifft die Bereiche Energieeffizienz, Verbrauchserfassung und steuerliche Rahmenbedingungen. Besonders relevanten Auswirkungen werden in diesem Jahr die Heizkostenabrechnung, die kommunale Wärmeplanung sowie die erweiterten Anforderungen an Solaranlagen und intelligente Messsysteme zuteil. Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine vorausschauende Verwaltung ihrer Liegenschaften anstreben, sollten diese Entwicklungen aufmerksam verfolgen und entsprechend berücksichtigen. Nachfolgend erhalten Sie einen guten Überblick zum Thema: „Immobilien, was ändert sich 2026“.
Zusätzliche Details (ergänzend):
– Die Anpassungen zielen darauf ab, Transparenz bei Energiekosten zu erhöhen, Anreize für energetische Optimierungen zu schaffen und die steuerliche Belastung fair zu gestalten.
– Für Eigentümer bedeuten die Änderungen eine sorgfältige Dokumentation von Verbrauchsdaten, eine Prüfung der Installationen auf Konformität sowie gegebenenfalls Investitionen in moderne Messtechnik und erneuerbare Energien.
– Die kommunale Wärmeplanung wird stärker in die kommunalen Planungsprozesse integriert, wodurch lokale Maßnahmen zur Wärmeversorgung priorisiert und Fördermöglichkeiten transparenter gestaltet werden.
Grundsteuer
Die überarbeitete Grundsteuer gemäß dem Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG/GrStG) wird ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten. Im Jahr 2026 bleibt die Struktur unverändert. Den Kommunen steht es jedoch frei, ihre Hebesätze selbstständig zu bestimmen, was – abhängig von der jeweiligen Gemeinde – zu signifikanten zusätzlichen Belastungen führen kann. Darüber hinaus eröffnet § 25 Abs. 5 GrStG ab 2025 die Möglichkeit zur Einführung einer sogenannten Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke. Angesichts der laufenden Musterklagen gegen das Bundesmodell vor dem Bundesfinanzhof (BFH) sollten Grundstückseigentümer ihre Bescheide mit besonderer Sorgfalt überprüfen – insbesondere hinsichtlich der Flächen und der Nutzung – und die Beschlüsse ihrer Gemeinde aufmerksam verfolgen.
CO₂‑Preis und nationaler Emissionshandel (BEHG)
Durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) erhöhen sich die Kosten für die Nutzung fossiler Brennstoffe zur Wärmegewinnung. Für das Jahr 2026 sieht gesetzlich vorgesehen gemäß § 10 BEHG eine neue Auktionsphase vor, in deren Rahmen der Preis pro Tonne CO₂ in einem Band von 55 bis 65 Euro festgelegt wird. Diese Regelung führt zu einer Verteuerung von Heiz- und Warmwasserleistungen und ist als Bestandteil einer fortschreitenden Entwicklung zu betrachten, die sich letztlich in den Betriebskostenabrechnungen widerspiegeln kann.
Weitere Details zur Praxis:
– Die Anpassung der CO₂-Bepreisung wirkt sich unmittelbar auf die Energiekosten aus den jeweiligen Brennstoffen aus.
– Vermieter und Eigentümer von Immobilien müssen potenzielle Kostenveränderungen in der Budgetierung berücksichtigen.
– Langfristig soll der Anreiz geschaffen werden, auf klimafreundlichere Energiesysteme umzusteigen oder Effizienzmaßnahmen zu verstärken, um die Belastung durch steigende Emissionskosten zu mindern.
– Die konkrete Ausgestaltung der Preisober- und -untergrenze bietet Planungssicherheit, während gleichzeitig Spielräume für marktdynamische Entwicklungen bestehen.
Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – Verbrauchserfassung bei Wärmepumpen
Mit der Novellierung der Heizkostenverordnung wurde das bisher geltende Privilegium für Wärmepumpenanlagen aufgehoben. Die entsprechende Änderung trat am 1. Oktober 2024 in Kraft. In dem neuen § 11 HeizkostenV finden Wärmepumpen fortan keine Ausnahmetatbestände mehr; dies bedeutet eine verpflichtende verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten.
Für Gebäude, in denen eine zentrale Wärmepumpe installiert ist, wurde eine Übergangsregelung vorgesehen. Bis zum 30. September 2025 mussten daher entsprechend geeichte und fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte installiert und betriebsbereit sein, um eine ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs sicherzustellen (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV).
Ab dem Abrechnungszeitraum 2025/2026 sind Vermieter und Eigentümer gesetzlich verpflichtet, die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Wird dieser Pflicht nicht nachgekommen, stehen den Mietern gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV rechtliche Ansprüche zu: Sie dürfen den ihnen anteilig zugeordneten Heizkostenanteil um bis zu 15 Prozent kürzen, sofern eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht erfolgt.
Aus Sicht der Praxis bedeutet dies eine bedeutsame Umstellung für die Abrechnungspraxis von Vermietern und Immobilienbesitzern. Um Rechtsrisiken zu vermeiden und Transparenz gegenüber den Mietern sicherzustellen, empfiehlt es sich, frühzeitig entsprechende Mess- und Abrechnungsverfahren zu implementieren, die sowohl die Genauigkeit der Verbrauchserfassung als auch die zeitnahe Übermittlung der Abrechnungsinformationen gewährleisten. Zudem sollten Betroffene prüfen, ob bestehende Zentralheizsysteme und Messgeräte den neuen Vorgaben entsprechen oder gegebenenfalls aufgerüstet bzw. ersetzt werden müssen.
Smart Meter / Intelligente Messsysteme (iMSys) und § 14a EnWG
Durch das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG), zuletzt durch das Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende (GNDEW) angepasst, sowie durch die Novellierung des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) hinsichtlich der Regelung in § 14a, wurde der flächendeckende Einsatz intelligenter Messsysteme (iMSys) in Deutschland verbindlich eingeführt. Ab dem 1. Januar 2025 besteht eine gesetzliche Einbaupflicht für ausgewählte Verbraucher- und Erzeugergruppen. Zu diesen Gruppen zählen Haushalte mit einem jährlichen Stromverbrauch von mehr als 6.000 kWh, Betreiber von Erzeugungsanlagen (bekanntes Beispiel: Photovoltaikanlagen) mit einer installierten Leistung ab 7 kW sowie Einrichtungen, die über steuerbare Verbrauchseinheiten verfügen, darunter Wärmepumpen und Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge (Wallboxen), gemäß § 14a EnWG. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Netzstabilität zu erhöhen, Transparenz bei der Stromverbrauchs- und -erzeugungssteuerung zu schaffen und die digitale Infrastruktur im Energiesektor weiter auszubauen.
Dynamische Stromtarife
Mit gültiger Wirkung ab dem 1. Januar 2025 wurde es verbindlich, dass Stromlieferanten dynamische Tarife, wie beispielsweise zeitvariable Strompreise, anzubieten haben (§ 41a EnWG). In der Regel ist ein iMSys notwendig, um solche Tarife in Anspruch nehmen zu können. Eigentümer sowie Verbraucher sollten sorgfältig evaluieren, ob ein Wechsel zu diesen Tarifen vorteilhaft ist – da dies stark von dem Verbrauchsprofil und dem Zugang zum Smart-Meter abhängt.
Ladeinfrastruktur bei Nichtwohngebäuden (GEIG)
Das Gebäude‑Elektromobilitätsinfrastruktur‑Gesetz (GEIG) schreibt vor, dass mit Beginn des 1. Januar 2025 alle bestehenden Nichtwohngebäude, die über mehr als 20 Stellplätze verfügen, mindestens einen Ladepunkt für Elektrofahrzeuge zur Verfügung stellen müssen. Darüber hinaus gelten für Neubauten sowie bei umfangreicheren Sanierungsprojekten weiterführende Vorgaben, die eine umfassende Leitungsinfrastruktur und die Installation von Ladestationen beinhalten. Diese Regelung hat hauptsächlich Auswirkungen auf Eigentümer und Betreiber von größeren Gebäuden sowie Parkhäusern, indem sie verpflichtet werden, die notwendige Ladeinfrastruktur zu implementieren, um der wachsenden Nachfrage nach Elektrofahrzeugen gerecht zu werden.
Solardach- und Photovoltaikpflichten (landesrechtlich geregelt)
Die Verpflichtung zur Installation von Photovoltaikanlagen oder Solarthermieanlagen bleibt in der Verantwortung der einzelnen Bundesländer. Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Die jeweils gültige Landesbauordnung oder Solarpflichtverordnung ist zu prüfen – je nach Bundesland und Art des Gebäudes. Diese Regelungen betreffen Neubauten ebenso wie umfassende Dachsanierungen.
Kamin- und Holzöfen / Immissionsschutz
Kaminöfen und andere Altanlagen, die vor dem 22. März 2010 installiert wurden, müssen seit dem 1. Januar 2025 strengeren Immissionsschutzanforderungen genügen. Die neuen Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid sind verpflichtend. Werden Vorgaben nicht erfüllt, können Bußgelder, Stilllegung oder Nachrüstungsgebot folgen.
Mietpreisbremse und Umwandlungsverbot (Aufteilungsverbot)
Mehrere Verlängerungen wurden dem rechtlichen Instrument der Mietpreisbremse vorgenommen. Auf Bundesebene wurde die Grundlage für die Ermächtigung der Länder bis zum 31. Dezember 2029 erweitert. Die Länder haben somit die Möglichkeit, Verordnungen zu erlassen oder anzupassen. Auch die Verpflichtung zur behördlichen Genehmigung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten, das sogenannte Aufteilungsverbot (§ 250 BauGB), wurde bis mindestens 2030 ausgedehnt.
Kommunale Wärmeplanung & Heizungserneuerung in Bestandsgebäuden
Das vorgeschlagene Wärmeplanungsgesetz (WPG) schreibt vor, dass große Städte mit einer Einwohnerzahl von mehr als 100.000 bis zum 30. Juni 2026 verbindliche Wärmepläne vorlegen müssen. Kleinere Gemeinden müssen bis 2028 folgen. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen mindestens 65 % der neuen Heizleistung aus erneuerbaren Energien stammen, wenn eine Heizungserneuerung in Bestandsgebäuden durchgeführt wird. Daher sollten Besitzer ihre geplanten Heizungstauschvorhaben frühzeitig mit der entsprechenden Gemeinde koordinieren.
Neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)
Die Umsetzung der neuen EU-Richtlinie 2024/1275 zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) ist für Deutschland bis Mai 2026 erforderlich. Das Ziel besteht darin, die energetische Qualität der Gebäude zu verbessern. Je nach Implementierung können sich neue Verpflichtungen zur Sanierung oder strengere Effizienzstandards ergeben.
Förderprogramme und energetische Sanierung
Für 2026 wird eine Neuordnung der Förderlandschaft erwartet. Im Fokus stehen energieeffiziente Sanierungen, Photovoltaik und der Heizungstausch. Eigentümer sollten geplante Investitionen frühzeitig prüfen, da sich Förderkonditionen ändern können.
Digitalisierung und Energieinfrastruktur
Der Roll-out intelligenter Messsysteme wird 2026 fortgesetzt. Ziel ist, Stromverbrauch, Eigenversorgung und Netzauslastung besser zu steuern. Für Eigentümer kann das mehr Transparenz über Energieflüsse und potenzielle Kostenvorteile bringen.
Mit der Wuppermakler oHG setzen Sie auf Erfahrung, Marktkenntnis und Zuverlässigkeit in allen Stadtteilen Wuppertals. Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind. Wir begleiten Sie gerne und beantworten Ihnen weitere Fragen zum Thema: „Immobilien, was ändert sich 2026“
Weitere interessante Themen Rund um das Thema „Immobilien finden Sie unter der Seite: Der Immobilien-Ratgeber für Wuppertal | WUPPERMAKLER oHG
Foto von Tim Mossholder auf Unsplash
