Grundschuld löschen: ist das sinnvoll?
Sobald der Kredit für den Bau oder Kauf des Hauses abbezahlt ist, stehen viele Eigentümer vor der Wahl, die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen zu lassen oder sie bestehen zu lassen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, worum es bei der Grundschuld geht, was für eine Löschung spricht und wann es besser ist, die Grundschuld bestehen zu lassen. Was ist der Zweck der Löschungsbewilligung? Wie erfolgt die Löschung der Grundschuld und welche Kosten sind damit verbunden? Hier finden Sie alle Antworten und nützliche Ratschläge zum Thema: „Grundschuld löschen: ist das sinnvoll?“.
Grundschuld löschen: ist das sinnvoll? – Inhaltsverzeichnis:
- Was ist die Grundschuld?
- Grundschuld löschen, oder nicht?
- Vorteile einer Löschung
- Grundschuld stehen lassen: Eigentümergrundschuld
- Was kostet eine Löschung der Grundschuld?
- Kann man die Grundschuld auch kostenlos löschen?
- Was muss ich tun, wenn ich die Grundschuld löschen will?
- Wo bekommt man eine Löschungsbewilligung?
- Löschung einer Briefgrundschuld
- Grundschuldabtretung als Alternative zur Löschung
- Was ist eine Grundschuldbestellung?
- Unterschied Grundschuld und Hypothek
- Wie lange dauert es, die Grundschuld zu löschen?
- Hausverkauf mit Grundschuld
- Fazit
- Was ist die Grundschuld?
Die meisten Menschen benötigen zur Finanzierung des Kaufs oder Baus ihres Traumhauses Fremdkapital. Wenn der Käufer eine Immobilien- oder Baufinanzierung in Anspruch nehmen muss, so vermerkt der Kreditgeber die sogenannte Grundschuld (die Höhe des Darlehens) beim Grundbuchamt. So erhält die Bank das Grundpfandrecht an der Immobilie oder dem Grundstück und schützt sich gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
Eigentümer eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks oder einer Immobilie können diese nur mit Zustimmung des Kreditgebers verkaufen. Die Bank hat durch das Grundpfandrecht zusätzlich die Befugnis, eine Zwangsversteigerung vorzunehmen, falls der Kunde nicht in der Lage ist, seine Schulden zu begleichen. Ein Notar nimmt im Zuge einer Grundschuldbestellung die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs vor.
Buchgrundschuld und Briefgrundschuld: Wo ist der Unterschied?
Die Briefgrundschuld, im Gegensatz zur Buchgrundschuld, die lediglich im Grundbuch verzeichnet wird, ist auch in einem Wertpapier verbrieft. Sie kann durch die Übergabe des Grundschuldbriefes unkompliziert an eine andere Person übertragen werden. Aus diesem Grund muss der Originalbrief auch bei einer Löschung eingereicht werden.
Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, nachdem die Darlehenssumme vollständig getilgt wurde. Mit der Löschungsbewilligung bescheinigt der Kreditgeber den zurückgezahlten Kredit. Ein Notar kann mit diesem Dokument die Löschung der Grundschuld im Grundbuch anordnen. Ohne Antrag auf Löschung bleibt der Eintrag im Grundbuch erhalten.
- Grundschuld löschen, oder nicht?
Eigentümer sollten beim Überlegen, ob sie die Grundschuld im Grundbuchamt löschen lassen wollen, nicht nur die Löschungskosten in Betracht ziehen. Die Grundschuld kann, anders als die Hypothek, später wieder als Kreditsicherheit genutzt werden. So können Sie möglicherweise hohe Notarkosten bei der Grundschuldlöschung und Neubestellung sparen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, ist es sinnvoll, die Grundschuld zu löschen, da die Nachfrage nach unbelasteten Grundstücken deutlich höher ist.
Tipp: Selbst wenn Sie sich entscheiden, die Grundschuld bestehen zu lassen, ist es ratsam, sich von der Bank eine Löschungsbewilligung für Ihre Unterlagen ausstellen zu lassen. Sie ist ein Beleg für die Rückzahlung des Darlehens und schnell verfügbar, falls Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Löschung der Grundschuld wünschen.
- Vorteil einer Löschung
Es ist insbesondere ratsam, die Grundschuld zu löschen, wenn Sie nach der Kredittilgung die Immobilie verkaufen möchten. Immobilien und Grundstücke ohne Belastungen sind auf dem Immobilienmarkt gefragter als solche mit ausstehender Grundschuld. Unbelastete Häuser erzielen in der Regel höhere Marktpreise und werden oft schnell verkauft.
- Grundschuld stehen lassen: Eigentümergrundschuld
Wenn ein Darlehen vollständig abbezahlt ist, gibt es für die Bank keinen Grund mehr, Sicherheiten zu behalten. Zahlreiche Eigentümer möchten die Eintragung nun rasch entfernen lassen. Es kann jedoch sinnvoll sein, das Grundpfandrecht bestehen zu lassen, um es später wieder als Kreditsicherheit zu verwenden. Vor allem dann, wenn die Eigentümer die Immobilie selbst bewohnen, ist es ratsam, dass die Grundschuld für die Finanzierung von Modernisierungsarbeiten oder einer Haussanierung im Grundbuch bestehen bleibt.
Wenn ein Immobiliendarlehen getilgt wird, wandelt sich die fremde Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um – eine Grundschuld, die zugunsten des Eigentümers geht. Sie kann den Rang des Eigentümers bei den im Grundbuch verzeichneten Versicherungsrechten gewährleisten. Darüber hinaus ist es dem Eigentümer möglich, die Eigentümergrundschuld durch Abtretung als Sicherheit für Dritte zu verwenden. Es ist nur mit beglaubigten Dokumenten möglich, eine Eigentümergrundschuld zu löschen oder sie zu bestellen. Denken Sie also an die Notarkosten, bevor Sie vorschnell eine Löschung beantragen.
- Was kostet eine Löschung der Grundschuld?
Die Ausgaben für die Grundschuldentlassung betragen etwa 0,2 % des Betrags der Grundschuld. Für die Beauftragung von Notar und Grundbuchamt sollten Sie bei einer Grundschuldsumme von 250.000 € also etwa 500 € einplanen. Obwohl die Löschung einer Grundschuld im Vergleich zu ihrer Bestellung kostengünstig ist, sollte sie gut überlegt werden.
Übrigens: Die Bank stellt Ihnen die Löschungsbewilligung kostenfrei aus!
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Kreditinstitute die Löschung einer Grundschuld genehmigen. Zudem dürfen sie Ihnen für die Ausstellung dieser Genehmigung keine Kosten in Rechnung stellen.
- Kann man die Grundschuld auch kostenlos löschen?
Die Löschung der Grundschuld kann bedauerlicherweise nur erfolgen, wenn ein Notar die Löschungsbewilligung der Bank beglaubigt. Zusätzlich zu den Kosten für den Notar werden auch beim Grundbuchamt Bearbeitungsgebühren fällig. Im Zuge der Grundschuldlöschung muss der Eigentümer sämtliche anfallenden Gebühren begleichen. Die Grundschuld kann nicht kostenlos gelöscht werden.
- Was muss ich tun, wenn ich die Grundschuld löschen will?
Folgen Sie diesen Schritten, um einen Antrag auf Löschung des eingetragenen Grundpfandrechts zu stellen:
- Lassen Sie sich von Ihrem Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen. Dadurch wird die Rückzahlung des Darlehens bestätigt und die Löschung der Grundschuld genehmigt.
- Senden Sie die Löschungsbewilligung und das ausgefüllte Antragsformular an Ihren Notar. Sie können dafür dieses offizielle Antragsformular nutzen.
- Die Bewilligung wird vom Notar beglaubigt, der sie zusammen mit dem Löschungsantrag an das zuständige Grundbuchamt weiterleitet.
Die Unterlagen werden vom Amt geprüft und es wird ein Löschungsvermerk im Grundbuch vermerkt. Sofern Sie im Antrag angegeben haben, dass dies gewünscht ist, erhalten Sie gegen einen Aufpreis einen einfachen (10 €) oder einen beglaubigten (20 €) Grundbuchauszug.
- Wo bekommt man eine Löschungsbewilligung?
Nach der Tilgung Ihrer Schulden erhalten Sie vom Kreditgeber die Löschungsbewilligung, die für die Grundschuld-Löschung erforderlich ist. Einige Banken senden die Genehmigung nach der Zahlung der letzten Rate ohne vorherige Aufforderung an ihre Kunden. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie als Kreditnehmer einen schriftlichen Antrag bei Ihrer Bank einreichen. Sofern Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, ist diese gesetzlich verpflichtet, die Löschung zu genehmigen. Die Bewilligung zur Löschung verursacht keine Kosten.
Zusätzlich zur Nummer des Grundbucheintrags enthält die Löschungsbewilligung Angaben zum Grundbuchblatt und zum Flurstück. Zudem werden die persönlichen Daten des Gläubigers, die Höhe der Grundschuld sowie die Angaben zum kreditgebenden Institut dokumentiert und von allen Parteien unterschrieben. Die Zustimmung des Eigentümers zur Löschung ist entscheidend.
- Löschung einer Briefgrundschuld
Eine Briefgrundschuld ist eine Buchgrundschuld, die in einer Urkunde vermerkt ist. Dies ermöglicht eine einfache Übertragung von einem Gläubiger auf einen anderen. Sie kann, wie die Buchgrundschuld, vom Eigentümer gelöscht werden; dabei ist jedoch die Vorlage des Originalgrundschuldbriefes entscheidend. Für die Löschung ist dieser unbedingt notwendig und muss auch beim Kreditgeber beantragt werden.
Ist die Kredittilgung bereits einige Jahre her und der Originalschuldbrief nicht mehr verfügbar, kann dies den Prozess der Grundschuldlöschung erheblich verzögern. Es ist unbedingt erforderlich, den Grundschuldbrief vorzulegen, weil eine Briefgrundschuld nur durch die Übergabe des Briefes übertragen werden kann. Die Abtretung muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Kann der Grundschuldbrief nicht mehr gefunden werden, so wird üblicherweise ein langwieriger Gerichtsprozess angestoßen, bei dem der Grundschuldbrief für ungültig erklärt wird.
Das sehr wichtige Dokument Grundschuldbrief geht häufig verloren. Hat die Bank einen Kredit vollständig abbezahlt, so schickt sie den Grundschuldbrief zurück. Seinen Wert ist vielen Kreditnehmern unbekannt, wenn sie ihn aus der Post nehmen. Denn, ähnlich wie beim Kfz-Brief: Derjenige, der den Grundschuldbrief besitzt, hat Anspruch auf die darauf eingetragene Grundschuld, unabhängig davon, ob diese bereits an einen früheren Gläubiger zurückbezahlt wurde oder nicht. Geben Sie den Grundschuldbrief daher nur autorisierten Personen!
- Grundschuldabtretung als Alternative zur Löschung
Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Bankenwechsel in der Baufinanzierung kann die Grundschuld statt sie zu löschen und neu zu bestellen, auch abgetreten werden. Sind beide Parteien einverstanden, so reicht die alte Bank die vorhandene Kreditsicherheit an die neue Bank weiter. Wenn beide Kreditgeber der Grundschuldabtretung zustimmen, muss der Kreditnehmer eine schriftliche Abtretungserklärung vom ursprünglichen Kreditgeber einholen. Der Wechsel des Gläubigers führt dazu, dass Kreditnehmer bei Notar- und Grundbuchkosten Geld sparen.
- Wie lange dauert es, die Grundschuld zu löschen?
Je nach Bundesland und Behörde variiert die Dauer der Grundschuldlöschung. Hat der Eigentümer die Löschungsbewilligung erhalten, so reicht er diese zusammen mit dem Antragsformular (und ggf. dem Originalgrundschuldbrief) einem Notar zur Beurkundung weiter. Es kann einige Wochen dauern, bis das Grundbuchamt die Bearbeitung vornimmt.
- Unterschied Grundschuld und Hypothek
Die Begriffe Grundschuld und Hypothek werden häufig synonym genutzt, doch es besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen ihnen: Im Gegensatz zur Grundschuld erlischt die Hypothek mit ihrer Tilgung automatisch. Beide werden ins Grundbuch als Grundpfandrecht eingetragen und dienen dem Kreditgeber als Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist. Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek mit dem Darlehen verbunden, was bedeutet, dass sich ihr Betrag bis zur Tilgung verringert.
Im Gegensatz dazu bleibt die Grundschuld, auch nach der Rückzahlung, im Grundbuch in Höhe der Gesamtdarlehenssumme bestehen. Die Grundschuld kann, im Gegensatz zur Hypothek, auf eine andere Person, die Eigentümer einer Immobilie ist, übertragen werden. Dank ihrer Flexibilität und der Vorteile einer Eigentümergrundschuld ist die Grundschuld heute die bevorzugte Form des Grundpfandrechts.
- Die Grundschuldbestellung für Haussanierung
In der Regel wird eine Grundschuldbestellung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung oder einem Immobilienkredit vorgenommen. Auch wer die Grundschuld auf seinem Grundstück hat löschen lassen, kann sie neu bestellen. Ein Beispiel, in dem das sinnvoll ist: Wenn aufgrund einer Haussanierung oder Modernisierungsarbeiten ein Kredit benötigt wird. Auch die Bestellung der Grundschuld muss notarielle beurkundet werden und ist mit Gebühren des Grundbuchamts verbunden. Die Kosten für eine Grundbuchbestellung übersteigen die Kosten für eine Löschung.
- Hausverkauf mit Grundschuld
Obwohl es beim Immobilienverkauf empfohlen wird, die Grundschuld zu löschen, ist es grundsätzlich möglich, ein mit einer Grundschuld belastetes Haus zu verkaufen. Es kann also entweder eine Eigentümergrundschuld auf den Käufer übergehen oder eine Grundschuld mit laufendem Darlehen.
Eigentümergrundschuld übertragen
Anders als bei einer Hypothek besteht die Grundschuld auch dann fort, wenn kein Kredit mehr läuft. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf einem zum Verkauf stehenden Grundstück kann auf den Käufer übertragen werden. Es macht Sinn, wenn der Käufer plant, bei der gleichen Bank einen Kredit zu beantragen. Auf diese Weise wird Geld für die notarielle Beurkundung der Grundschuldentlassung und /-Neubestellung gespart. Die Übertragung muss jedoch ebenfalls durch einen Notar beglaubigt werden.
Grundschuld mit laufendem Kredit übertragen
Wenn ein Kreditnehmer während der bestehenden Finanzierung aus seinem Haus ausziehen und dieses verkaufen muss, kann es unter bestimmten Umständen möglich sein, die Grundschuld samt Darlehen auf den Käufer zu übertragen. Sowohl die Bank als auch der Käufer müssen einer Grundschuld- und Darlehensübertragung zustimmen. Wenn die finanziellen Verhältnisse des Käufers denen des ursprünglichen Kreditnehmers vergleichbar sind, willigt die Bank in der Regel in die Übertragung ein.
Beim Immobilienverkauf ist es aber üblich, die Grundschuld zu löschen. Die Mehrheit der Käufer zieht Immobilien vor, die keine finanziellen Belastungen mit sich bringen. Eine professionelle Beurteilung Ihrer persönlichen Situation kann oft Unklarheiten hinsichtlich der Grundschuld beim Hausverkauf beseitigen.
- Fazit – Grundschuld löschen: ist das sinnvoll?
Nur bei Immobilien, die verkauft werden sollen, kann letztlich eine pauschale Grundschuld-Löschung empfohlen werden. Auf dem Markt werden eindeutig unbelastete Häuser nachgefragt. Wenn man die Immobilie selbst bewohnt, ist die Entscheidung für eine Grundschuld-Löschung oder dagegen immer eine Abwägung zwischen Sicherheit und Kostenersparnis. Wenn man schon voraussehen kann, dass wieder ein Kredit für Sanierungsmaßnahmen nötig sein wird, sollte die Grundschuld bestehen bleiben. Die Grundschuld kann als Sicherheit für den Kreditgeber wiederhergestellt werden oder gegebenenfalls an einen neuen Kreditgeber übertragen werden.
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Foto: Jakub Zerdzicki / Unsplash
