Erbbaurecht und Erbpacht: Eigenheim auf fremden Boden
Wer auf der Suche nach einem Grundstück für einen Hausbau ist oder den Kauf einer Immobilie ins Auge faßt, stößt irgentwann auf Angebote von Erbbaurechten und zunächst sieht alles oft viel günstiger aus als der „normale“ Kauf eines Hauses oder Grundstücks.
Die erfahrenen Mitarbeiter der Wuppermakler oHG kennen alle Vor- und Nachteile des Erbbaurechts und begleiten Sie kompetent dabei ein Erbbaugrundstück bzw. eine Immobilie auf einem solchen zu kaufen oder zu verkaufen.
Wichtige Fragen & Antworten zum Thema: Erbbaurecht
Was ist Erbbaurecht?
Gesetzlich geregelt ist es im Erbbaurechtsgesetz: ein Grundstück kann so belastet werden, dass jemandem das Recht zusteht, dieses Grundstück zu bebauen.
Dieses Recht können Sie verkaufen oder vererben. Die Dauer eines solchen Erbbaurechtsvertrags ist frei wählbar, häufig sind 99 Jahre vereinbart. Für das Erbbaurecht ist eine Pachtgebühr – der Erbbauzins – zu entrichten. Diese Gebühr beträgt in der Regel 3-5% des Grundstückswertes und erhöht sich jährlich gekoppelt an den Lebenshaltungskostenindex.
Der Erbbaurechtsvertrag wird notariell beurkundet. Die Immobilienmakler der Wuppermakler oHG, sind Ihnen gerne beim Aushandeln des Vertrages behilflich. Umgangssprachlich wird oft auch das Wort „Erbpacht“ verwendet: dies bezeichnet jedoch den Vorgänger des heutigen Erbbaurechts.
Ein Erbbaurechtsinhaber erhält Rechte, die denen eines Eigentümers entsprechen, wie das Beleihen des Erbbaugrundstücks oder der Verkauf des Erbbaurecht. Der Immobilienbesitzer ist durch den Erbbaurechtsvertrag jedoch dazu verpflichtet, das Haus umfassend zu versichern und Instand zu halten. Auch die Nutzung der Immobilie muss geregelt werden, ebenso wie die Verantwortung für öffentliche und privatrechtliche Belastungen und Abgaben. Möchte der Eigentümer des Grundstücks verkaufen, hat der Erbbaurechtsinhaber ein Vorkaufsrecht. Möchte der Immobilienbesitzer – der Inhaber des Erbbaurechts – seine Immobilie veräußern, so hat der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht. Ein rechtlicher Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages besteht nicht.
Mit dem Auslaufen des Erbbaurechtsvertrages geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über, dieser muss jedoch den früheren Besitzer mit zwei Dritteln des aktuellen Verkehrswertes entschädigen. Wenn dieser die Entschädigung ablehnt, verliert er die Immobilie ohne weitere Gegenleistung! Die Experten der Wuppermakler oHG besitzen das nötige Wissen, um die Herausforderungen zu bewältigen, die ein Erbbaugrundstück mit sich bringt.
Welche Besonderheiten gibt es beim Erbbaurecht?
Die Einführung der Erbbaurecht-Immobilie basiert auf dem staatlichen Bestreben, einer breiten Schicht der Bevölkerung den Immobilienerwerb zu ermöglichen. Der Anteil des Kaufpreises für das Grundstück ist in vielen Gebieten vergleichbar hoch wie die Kosten für den kompletten Aufbau des Hauses. Der Erbbauzins, der jährlich zu entrichten ist, wurde mit dem Kaufpreisanteil des Grundstücks verglichen, wodurch vielen Menschen der Traum vom eigenen Haus möglich wurde. Erbbaurechtsgeber sind in der Regel Kommunen, Kirchen und Stiftungen, die große Grundstücke besitzen, die ansonsten ungenutzt brachliegen.
Das Erbbaurecht zeichnet sich dadurch aus, dass die Eigentümer der Grundstücke und die Berechtigten zum Erbbau zwei verschiedene rechtliche Personen sind. Das Erbbaurecht entsteht durch einen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten, der anschließend notariell beurkundet wird muss. Für die Erbbaurecht Immobilie gibt es ein eigenes Grundbuch, das sogenannte Erbbaugrundbuch.
Folgende Grundbucheinträge existieren nebeneinander:
- Grundbuch des Grundstückseigentümers
- Eintragung des Erbbaurechts als Belastung in Abteilung II
- Eintrag erfolgt an erster Rangstelle damit selbst im Rahmen einer Zwangsversteigerung das Recht bestehen bleibt
- Grundbuch vom Erbbau berechtigten (Aufbau wie ein normales Grundbuchblatt)
im Bestandsverzeichnis des Grundbuches sind der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer verzeichnet in Abteilung I, steht der Erbbau berechtigte in Abteilung II, ist der Erbbauzins ersichtlich in Abteilung III kann der Erbbau berechtigte Finanzierungsgrundschulden für den Hausbau eintragen lassen.
Durch das separate Grundbuch für das Erbbaurecht kann der Erbbauberechtigte das Grundstück belasten, veräußern und auch vererben. Meist wird aber im Erbbaurechtsvertrag geregelt, dass diese Veränderungen der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen.
In der Regel wird ein Erbbaurechtsvertrag auf 99 Jahre angelegt. Nach dieser Frist endet das Erbbaurecht. Das auf dem Grundstück im Erbbaurecht stehende Haus geht an den Erbbaurechtsgeber zurück. Der Erbbauberechtigte ist jedoch nicht verpflichtet, das Gebäude auf dem Grundstück zurückzubauen. Zudem geht die Immobilie im Erbbaurecht nicht ohne Entschädigung an den Eigentümer des Grundstücks über. Der Eigentümer des Grundstücks ist verpflichtet, dem Berechtigten des Erbbaus eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Heimfalls zu zahlen.
Für die Bereitstellung des Grundstücks durch den Erbbaurechtsgeber an den Erbbau berechtigten wird im Erbbauvertrag der jährlich zu zahlende Erbbauzins vereinbart.
Woher kommt das Erbbaurecht bzw. die Erbpacht?
Das Erbbaurecht, eine spezielle Form des Grundstücksrechts, wird in Deutschland seit 1919 durch das Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz) geregelt. Das Gesetz hat die Förderung des Wohnungsbaus zum Ziel. Es dient dazu, Personen mit niedrigeren finanziellen Ressourcen den Erwerb eines Hauses im Erbbaurecht oder zumindest einer Wohnung im Erbbaurecht zu ermöglichen. Der Erbpachtbegriff hat seinen Ursprung im landwirtschaftlichen Nutzungsbereich. Die Erbpacht beinhaltete die zeitlich unbegrenzte Nutzung einer bestimmten landwirtschaftlichen Fläche gegen Zahlung des Pachtzinses. In Deutschland ist es mittlerweile gesetzlich verboten, landwirtschaftliche Flächen auf diese Weise zu nutzen. Im Sprachgebrauch wird der Begriff der Erbpacht fälschlicherweise als Bezeichnung für das Erbbaurecht verwendet fest etabliert.
Erbbauzins: Definition und Berechnung?
Der Erbbauzins ist die Gebühr, die jährlich vom Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer für die Überlassung und Nutzung des Baugrunds gezahlt wird. Die gesetzliche Bestimmung zum Erbbauzins ist im Erbbaurechtsgesetz in seiner ursprünglichen Version zu finden aus dem Jahr 1919. Die Höhe des Erbbauzinses kann im Erbbauvertrag von den Vertragsparteien frei festgelegt werden. Es existieren keine gesetzlichen Regelungen. Praktisch gesehen liegt der Erbbauzins im Allgemeinen zwischen drei und fünf Prozent pro Jahr. Eine Option für Zinsanpassungen während der langen Vertragslaufzeit besteht darin, den Verbraucherpreisindex einzubeziehen, um potenziellen inflationsbedingten Tendenzen zu berücksichtigen.
Rechenbeispiel:
Grundstückswert 120.000 Euro
vertraglich vereinbarter Erbbauzins: 2 % p.a.
jährliche Belastung für den Erbbau berechtigten aus dem Erbbauvertrag EUR 200
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer bei der Erbbaurecht Immobilie?
Wenn man ein Grundstück mit Erbbaurecht kaufen möchte, fällt Grunderwerbssteuer an. Zur Bemessung der Höhe der Grunderwerbssteuer benötigt man die folgenden Faktoren:
- Jahreswert der Höhe des Erbbauzinses in Euro
- Wert aus der Vervielfältigertabelle gemäß BewG Anlage 9a (zu § 13)
- Höhe der Grunderwerbssteuer in Prozent des jeweiligen Bundeslandes für den Immobilienkauf
- Jahreswert der Höhe des Erbbauzinses in Euro
Der Wert ergibt sich aus dem monatlich zu zahlenden Erbbauzinses multipliziert mit 12 auf den Jahreswert.
Wert aus der Vervielfältigertabelle gemäß BewG Anlage 9a (zu § 13)
Anhand dieser Tabelle ermittlen Sie die Restlaufzeit des Erbbaurechtes. Eine kurze Restlaufzeit ergibt einen niedrigen Vervielfältigungsfaktor; eine lange Restlaufzeit einen höheren Wert.
Höhe der Grunderwerbssteuer in Prozent des jeweiligen Bundeslandes für den Immobilienkauf
Die Höhe des Prozentsatzes für die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. In Bayern und Sachsen liegt der günstigste Wert bei 3,5 %, während in den Bundesländern Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % die höchsten Sätze für Grunderwerbssteuer zu zahlen sind.
Hier ein Rechenbeispiel für die Berechnung der Grunderwerbssteuer bei einem Kauf einer Erbbau-Immobilie:
200 Euro monatlicher Erbbauzins x 12 = Jährlicher Erbbauzins von 2.400 Euro
Vervielfältiger bei einer Restlaufzeit des Erbbaurechtes von 80 Jahren = 18,424
2.400 Euro Erbbauzins x Vervielfältiger 18,424 = Gegenleistung Euro 44.217,60 Euro
Euro 44.217,60 x 6,5 % Grunderwerbssteuer beispielsweise in NRW = Euro 2.874,14 zu zahlende Grunderwerbssteuer
Wie hoch ist die Grundsteuer beim Erbbaurecht Grund?
Die Grundsteuer wird bei Häusern oder Wohnungen im Erbbaurecht auf die gleiche Weise ermittelt wie bei normalen Grundstücken.. Es sind keine Besonderheiten zu berücksichtigen.. Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf dem Einheitswert des Grundstücks, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindetet. Zum aktuellen Zeitpunkt (Stand: 2019) plant die Bundesregierung eine Neuberechnung der Grundsteuer. Für den Fiskus ist entscheidend, wer das Grundstück wirtschaftlich nutzt (Erbbau berecht), nicht, wer der juristische Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) des Grundstücks ist.
Wie verkauft man eine Immobilie mit einem Erbbaurecht?
Der Verkauf einer Immobilie im Erbbaurecht weist grundsätzlich keine Besonderheiten in Bezug auf die Verkaufsverhandlungen auf. Der Erbbauberechtigte sollte vor dem Abschluss des Kaufvertrages die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers einholen. In der Regel kann der Erbbaurechtsgeber einem Verkauf der Immobilie nicht widersprechen.
Nur wenn der Nachweis erbracht wird, dass der neue Käufer nicht in der Lage ist, den im Erbbauvertrag festgelegten Erbbauzins zu zahlen, hat der Erbbaurechtsgeber das Recht, den Immobilienverkauf zu verhindern. Bei einem Verkaufsfall ist es ratsam, die Laufzeit des Erbbauvertrags für den Käufer der Immobilie mit dem Erbbaurechtsgeber neu zu verhandeln, wenn eine kurze Restlaufzeit besteht.
Wie vermietet man eine Wohnung oder ein Haus auf einem Erbbaurecht Grund?
Die Vermietung einer Immobilie im Erbbaurecht erfolgt wie bei einem herkömmlichen Mietvertrag.. Der Vermieter, der den Erbbaurechtsvertrag innehat, schließt mit seinem Mieter den Mietvertrag ab. Die Einnahmen aus der Miete stehen ausschließlich dem Erbbau-Berechtigten als Vermieter zu. Es ist jedoch empfehlenswert, den Erbbaurechtsvertrag sorgfältig zu lesen, bevor der Mietvertrag abgeschlossen wird. Erfordert eine Klausel im Erbbaurechtsvertrag, dass der Erbbaurechtsgeber einer Fremdvermietung zustimmen muss, so wäre ein Verstoß gegen den Vertrag gegeben, wenn dies nicht erfolgt. Im schlimmsten Fall kann dieser Verstoß dazu führen, dass die Immobilie an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt.
Fazit
Was könnte einen bewegen, eine Immobilie im Erbbaurecht zu erwerben bzw. zu verkaufen?
Die Geber von Erbbaurechten sind oft eine Institution der öffentlichen Hand, Kirchen und Stiftungen, die Grundstücke in besonders attraktiver Lage besitzen. Manchmal spiegelt der Verkehrswert diese Attraktivität (noch) nicht wieder. Insbesondere im gewerblichen Bereich kann der Vorteil der Lage die Nachteile mehr als wettmachen. Hier kann auch die geringere Kapitalbindung eine Rolle spielen.
Die fachkundigen Makler der Wuppermakler oHG unterstützen Sie gerne bei der Auswahl und der Abwicklung des Kaufs sowie des Verkaufs einer bzw. Ihrer Immobilie. Sei es im Erbbaurecht oder im Vollerwerb.
Sie haben noch Fragen zum Thema „Erbbaurecht und Erbpacht“, oder wollen mehr zu diesem Thema wissen? Wir beraten Sie gerne! Melden Sie sich bei uns telefonisch, per E-Mail, oder vereinbaren Sie einen Beratungstermin in unserem Büro.
Die Wuppermakler freuen sich schon auf Sie!
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Foto: Aymanejed auf Pixabay
