Energieausweis beim Immobilienverkauf
Das müssen Sie beachten
Energieausweis seit 2014 Pflicht
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, muss seit 2014 (Energieeinsparverordnung, EnEv 2014 §1) einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Verstößt ein Eigentümer gegen diese gesetzliche Pflicht, drohen ihm mitunter hohe Bußgelder. Von dieser Regelung ausgenommen sind z. B. Eigentümer von Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen oder deren Nutzfläche weniger als 50 m² beträgt. Was Sie bei der Vermietung oder dem Verkauf Ihrer Immobilie in Bezug auf den Energieausweis beachten sollten, welche Pflichten und Fristen es gibt und wie die Zahlen auf den Ausweis zu deuten sind, erfahren Sie hier.
Was genau ist der Energieausweis?
Aber was genau ist der Energieausweis überhaupt? Ein Energieausweis ist ein Dokument oder auch ein Steckbrief, welcher Daten über die Energieeffizienz und die anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefert. Hierzu gehören auch Empfehlungen für eine kostengünstige Modernisierung eines Gebäudes. Somit soll es Kauf- und Mietinteressenten leichter gemacht werden, die potenziellen Immobilien miteinander zu vergleichen. Der Energieausweis soll die Energieeffizienz der jeweiligen Immobilie transparent und aussagekräftig aufzeigen.
Der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis
Grundsätzlich ist beim Energieausweis zwischen zwei Energieausweis-Arten zu unterscheiden: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide Ausweise sind zehn Jahre gültig. Sie unterscheiden sich vor allem in Bezug auf die Datengrundlage, die zur Berechnung des jährlichen Verbrauchs herangezogenen wird. Die basiert beim Verbrauchsausweis auf den tatsächlichen Verbrauchswerten der Vergangenheit. Beim aufwändiger zu erstellendem Bedarfsausweis wird der theoretische Energieverbrauch anhand von technischen und baulichen Aspekten errechnet.
Der Bedarfsausweis
Was ist der Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis basiert auf technischen Kennwerten für den Energiebedarf und rein baulichen Aspekten. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage von z. B. Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten sowie standardisierten Rahmenbedingungen wie z. B. Klimadaten. Der Vorteil bei dieser Art der Energiebedarf-Berechnung liegt darin, dass die Werte unabhängig vom individuellen Heiz- und Lüftverhalten des Bewohners gewonnen werden und einen objektiven Vergleich mit anderen Kauf- und Mietobjekten erlauben.
Für welche Gebäude wird ein Bedarfsausweis benötigt?
Die Erstellung eines Bedarfsausweises kann grundsätzlich jeder für seine Immobilie in Auftrag geben. Allgemein verpflichtend ist er für alle Neubauten, für Gebäude, an denen Änderungen vorgenommen werden sollen und für alle Bestandsgebäude, die über weniger als fünf Wohneinheiten verfügen und gleichzeitig nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten.
Was kostet der Bedarfsausweis?
Zur Erstellung des Bedarfsausweises müssen umfangreichere Berechnungen zu verschiedenen technischen und baulichen Kennzahlen durchgeführt werden. Die Erstellung eines Bedarfsausweises kostet deswegen in der Regel einen Betrag zwischen 300 und 500 Euro. Günstiger geht es mit einem Ausweis, den man sich online erstellen lassen kann. Die Kosten liegen hier bei ca. 100 Euro. Jedoch sollte man sich hier im Klaren darüber sein, dass ein online erstellter Ausweis nur auf reinen Schätzwerten basiert und nie die Qualität und Genauigkeit erreichen kann, wie ein Ausweis, der direkt auf vor Ort erhobenen Daten basiert.
Der Verbrauchsausweis
Was ist der Verbrauchsausweis?
Beim Verbrauchsausweis wird nur der tatsächlich verbrauchte Energiebedarf in einem Gebäude erhoben. Die Basis hierfür bilden die Verbrauchsdaten der Heizkostenabrechnungen von mindestens drei aufeinanderfolgenden Heizungsperioden für alle Wohneinheiten. Somit können Schwankungen im Verbrauch einzelner Wohneinheiten gut ausgeglichen werden und somit ein allgemeiner Verbrauchswert zum Gesamtgebäude angegeben werden. Im Vergleich zum Bedarfsausweis ist die Datenerhebung und -berechnung hier deutlich einfacher.
Für welche Gebäude wird ein Verbrauchsausweis benötigt?
Der Verbrauchsausweis ist nur ausreichend für Gebäude mit mindestens 5 innenliegenden Wohneinheiten oder auch für Gebäude, die bereits gemäß der Wärmeschutzverordnung von 1977 nachgerüstet wurden. Für Neubauten oder Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die auch noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen, ist dagegen ein Bedarfsausweis verpflichtend. Hier reicht ein Verbrauchsausweis als Nachweis des Energieverbrauchs nicht aus.
Was kostet der Verbrauchsausweis?
Die Kosten für die Erstellung eines Verbrauchsausweises liegen in der Regel zwischen 25 und 100 Euro. Damit ist diese Ausweis-Art die deutlich günstigere Energieausweis-Variante. Der Grund dafür ist der, dass zur Berechnung im Prinzip nur der tatsächliche Energieverbrauch herangezogen wird und die Kalkulation somit weit weniger aufwändig ist, wie die Berechnungen für den Bedarfsausweis.
Ist der Energieausweis beim Immobilienverkauf Pflicht?
Für Verkäufer von Immobilien ist ein Energieausweis seit dem 1. Mai 2014 Pflicht. Dies ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Ohne Energieausweis drohen dem Verkäufer Bußgelder in Höhe von bis zu 10.000 Euro. Potenzielle Käufer sollen somit die Möglichkeit erhalten, den Energieausweis in ihre Kaufentscheidung mit einfließen zu lassen. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung der Immobilie vorgewiesen werden.
Für welche Gebäude ist ein Energieausweis nötig?
Beim Verkauf, aber auch bei der Vermietung von Immobilien muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Auch bei Neubauten muss dieser bereits Bestandteil der Unterlagen für den Bauantrag sein. Diese Regelung gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbegebäude. Auch bei einer Sanierung z. B. auf KFW-Effizienzhaus-Standard ist ein Ausweis nötig. Grundsätzlich sind also – mit wenigen Ausnahmen – alle Gebäude davon betroffen. Die Anzahl der Wohneinheiten innerhalb des Gebäudes und das Baujahr einer Immobilie sind dann entscheidend dafür, welcher Energieausweis benötigt wird.
Von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen sind folgende Gebäude:
- Gebäude, ohne regelmäßige Heizung oder Kühlung (z. B. Ferienhäuser)
- Denkmalgeschützte Gebäude
- Gebäude, mit außergewöhnlicher/besonderer Nutzung (z. B. Ställe oder Werkstätten)
- Kleinere Gebäude, mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche
Was bedeuten die Werte im Energiepass?
Die Werte im Energieausweis sollen dazu verhelfen, die Energieeffizienz des Hauses besser beurteilen zu können. Der Energiebedarf bzw. der Energieverbrauch wird zur schnelleren Sichtbarkeit und Einschätzung mittels einer Farbskala abgebildet. Die Skala des Energieausweises reicht von den Energieeffizienzklassen A+ (Höchstwert grüner Bereich) bis hin zur Klasse H im (niedrigster Wert im roten Bereich)
Liegt der Energieverbrauch eines Gebäudes im grünen Farbbereich, bedeutet es, dass das Gebäude sehr energieeffizient ist. Liegt der Wert im roten Bereich, steht das für einen sehr hohen Energieverbrauch. Eine Senkung des Verbrauchswertes könnte dann z. B. durch entsprechende Modernisierungsmaßnahmen erzielt werden. Die Werte auf der Farbskala werden in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a) angegeben. Die Einheit beschreibt, wieviel Energie in einem Gebäude pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres verbraucht wird.
Dadurch, dass der Energieverbrauch vom individuellen Heizverhalten abhängig ist, kann nicht unmittelbar vom vorherigen Verbrauch auf den zukünftigen Verbrauch geschlossen werden. Hier sollte man sich im Klaren sein, dass es sich dabei nur um einen Richtwert handelt, der sich möglicherweise bei einem anderem Heiz- oder Lüftverhalten verändern kann.
Wer erstellt einen Energieausweis?
Welche Stelle für die Ausstellung eines Energieausweises zuständig ist, wird von Bundesland zu Bundesland verschieden geregelt. Meistens liegt die Zuständigkeit bei den unteren Bauaufsichtsbehörden. Aber auch die Bauordnungsämter der Kommunen oder der Kreise, in denen sich das Gebäude befindet, können dafür zuständig sein. Beantragen Sie den Energieausweis am einfachsten online im Internet. Auch andere zertifizierte Fachleute wie z. B. Architekten, Bauingenieure, Bautechniker, Energieberater dürfen einen Energiepass ausstellen. Berechtigte Aussteller eines Energieausweises finden Sie am einfachsten in der Google Suchmaschine unter: „Energieausweis online erstellen“.
Energieausweis und Pflichten beim Immobilienverkauf
Bereits bei der ersten Besichtigung der Immobilie ist den Kaufinteressenten ein gültiger und richtiger Energieausweis vorzulegen oder deutlich sichtbar auszuhängen. Dies muss in Papierform erfolgen. Den Ausweis digital z. B. auf dem Handy mitzuführen, ist nicht erlaubt. Machen Sie folgende Angaben:
- Die Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis od. Bedarfsausweis)
- Der letztendliche Energieverbrauch oder Energiebedarf
- Das Baujahr des Gebäudes
- Die Energieeffizienzklasse in der sich die Immobilie befindet
- Den wesentlichen Energieträger für die Heizung
Bei Nichtwohngebäuden: Der Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und Strom gesondert
Zur Info: Ein Energieausweis beschreibt nur den Ist-Zustand eines Gebäudes. Der Eigentümer ist dadurch nicht automatisch verpflichtet und muss die energetischen Verbesserungsvorschläge nicht zwingend umsetzen. Das GEG besteht in den seltensten Fällen auf eine Modernisierung.
Aber: Auch wenn Sie als Eigentümer nicht in der Pflicht sind, Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sollten Sie dies dennoch in Erwägung ziehen. Hat das Gebäude einen sehr hohen Energiebedarf, so wären Sie damit gut beraten, diesen durch energetische Sanierungen zu reduzieren. Senken Sie durch diese Maßnahmen und steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten für einen Energieausweis tragen Sie bei einem Immobilienverkauf selbst. Grundsätzlich können die Preise der Gutachter hier deutlich variieren. Häufig beeinflusst auch die Komplexität der baulichen oder heiztechnischen Situation der Immobilie die Kosten. Los gehen die Kosten bei ca. 100 Euro. Hierbei ist ein Verbrauchsausweis meist günstiger als ein Bedarfsausweis da bei Letzterem ist der Aufwand für die Datenerhebung größer. Vorsicht ist geboten bei Billigangeboten.
Oft werden über das Internet Energieausweise für weniger als 30 Euro angeboten. Dabei handelt es sich oft um Verbrauchsausweise, die nicht selten ohne Vor-Ort-Begehung der Immobilie erstellt werden und die lediglich auf online vom Verkäufer zugeschickten Angaben basieren. Da Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden, sollte man besser die Kosten für eine seriöse Erstellung durch einen Fachmann vor Ort auf sich nehmen.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Energieausweise sind grundsätzlich 10 Jahre lang gültig, selbst wenn sich die rechtlichen Anforderungen und Gegebenheiten innerhalb dieses Zeitraums ändern. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Ausweis zu erneuern.
FAZIT:
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