Die Zwangsversteigerung
Eine Zwangsvollstreckung stellt ein Vollstreckungsverfahren dar. Zwangsversteigerungen treten auf, wenn der bisherige Eigentümer einer Immobilie seinen Verpflichtungen als Schuldner gegenüber seinen Gläubigern nicht mehr nachkommen kann.
Wenn Eigentümer von Immobilien die Zahlung von Kreditraten und Rechnungen nicht mehr können oder wollen, besteht die Möglichkeit für den Gläubiger, beim örtlich zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung zu stellen. Der Erlös aus der Auktion wird verwendet, um die Ansprüche des Gläubigers zu bedienen.
Vor der Auktion wird der Verkehrswert der Immobilie von einem Gerichtsgutachter ermittelt. Bei der Bestimmung des Wertes wird das Vergleichsfahren oder Sachwertverfahren angewandt.
Warum wird eine Immobilie versteigert:
- Bei einer Zwangsversteigerung wird stets der Anspruch eines Gläubigers durch staatliche Machtmittel durchgesetzt.
- Die rechtlichen Grundlagen für Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen wurden am 24. März 1987 in Kraft gesetzt und zuletzt am 07. Dezember 2011 geändert.
- Das Ziel einer Versteigerung eines Objekts ist stets die Verwertung von Substanz, während die Zwangsverwaltung auf den Ertrag eines Grundstücks abzielt ab
Fragen und Informationen auf einen Blick:
Um das Verfahren einzuleiten, muss der Gläubiger beim Amtsgericht einen schriftlichen Antrag auf Versteigerung stellen. Der Gläubiger verfolgt das Ziel, seine finanziellen Ansprüche durchzusetzen und aus der Immobilie noch möglichst viel Kapital zu schlagen. Bei der Auktion ist es unerheblich, ob es sich um einen dinglichen Gläubiger handelt. Daher ist es nicht von Bedeutung, ob der Gläubiger ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat oder ob er andere Geldforderungen gegen den Schuldner durchsetzen das unbewegliche Vermögen vollstrecken und so ihre finanziellen Ansprüche durch eine Versteigerung geltend machen. geltend machen. Zum unbeweglichen Vermögen zählen unter anderem Grundstücke und mögliche Aufbauten, Wohnungseigentum sowie grundstücksgleiche Rechte (wie etwa ein Erbbaurecht) und Teileigentum.
Ein sehr häufiger Grund für die Versteigerung von Objekten sind Scheidungen, in denen sich die Ehepartner nicht auf eine einvernehmliche Lösung für das Objekt einigen können. Wenn einer der Ehepartner beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, kann eine Zwangsversteigerung gerichtlich angeordnet werden.
Die Chancen und Möglichkeiten:
Für Kaufinteressierte stellen Immobilienversteigerungen eine interessante Option dar, um eine Bestandsimmobilie zu einem günstigen Preis zu erwerben. Nach Erfahrung liegt der endgültige Verkaufspreis einer in einer Auktion erworbenen Immobilie meist deutlich unter dem Verkehrswert. Da die 5/10-Regel nicht mehr gilt, trifft dies besonders auf Auktionen durch den Zweittermin.
Die Nebenkosten, die bei einem Zwangsversteigerungskauf anfallen, sind im Vergleich zu den Nebenkosten eines „normalen“ Immobilienkaufs in der Regel ebenfalls geringer. Denn bei zwangsversteigerten Objekten entfallen Notargebühren und Maklerkosten.
Ein weiterer positiver Aspekt von Zwangsversteigerungen ist, dass die Amtsgerichte äußerst seriös und transparent arbeiten. Bereits lange vor der Auktion haben Kaufinteressierte die Möglichkeit, sich ohne bürokratische Hürden über alle Belastungen und Verbindlichkeiten zu informieren, die möglicherweise noch auf dem Grundstück liegen, unterrichten.
Zudem liegt ein Wertgutachten vor. In diesem Gutachten sind eventuelle Baumängel aufgeführt. Da die vorhandenen Unterlagen sehr vollständig sind, müssen Kaufinteressenten nicht zeitaufwendig über die Einzelheiten zur Immobilie recherchieren.
Die Gefahren:
Kaufinteressenten haben grundsätzlich kein Recht, das Objekt vor Zwangsversteigerungen von innen zu besichtigen. Zudem ist es Meistbietenden nicht möglich, den Vertrag einfach aufzulösen. Darüber hinaus besteht kein Anspruch auf Haftung bei Mängeln. Eigentümer und Mieter von Objekten, die zwangsversteigert werden, haben keine Verpflichtung, Besichtigungen durch Kaufinteressenten oder Gerichtsmitarbeiter zuzulassen.
Im Zweifelsfall ist daher oft nur eine externe Begutachtung möglich. Da bei einer derart oberflächlichen Inspektion niemals alle potenziellen Mängel erkannt werden können, besteht die erhebliche Gefahr, dass der Meistbietende im Nachhinein mit hohen Folgekosten konfrontiert wird
Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass abgegebene Gebote bei der Versteigerung nicht mehr zurückgenommen werden können. Ein Gebot, das bereits abgegeben wurde, gilt vor Gericht als Vertragsabschluss.
Aufgrund dieser strengen Regelung ist es für Kaufinteressenten unbedingt erforderlich, sich vor dem Kauf über die Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbs bei einer Versteigerung im Klaren zu sein. Es ist im eigenen Interesse, ein „kopfloses“ Mitbieten unbedingt zu vermeiden. Käufer von Immobilien aus Zwangsversteigerungen sollten zudem bedenken, dass nicht alle Immobilien unmittelbar nach dem Erwerb bezugsfertig sind. Möglicherweise wird das Objekt noch vom bisherigen Eigentümer oder einem Mieter bewohnt.
Die Vorbereitung:
Kaufinteressenten sollten, wo es möglich ist, sich gut auf eine Versteigerung (wie etwa Zwangsversteigerungen in Wuppertal) vorbereiten. So können sie möglichen finanziellen Nachteilen schon im Vorfeld entgegenwirken.
Die nachfolgenden Schritte sind Teil einer intensiven Vorbereitung auf die Versteigerung:
-
Ermittlung
Kaufinteressenten sollten sich frühzeitig bei Amtsgerichten und regionalen Maklern nach zu versteigernden Objekten und Versteigerungsterminen erkundigen, um passende Objekte für sich zu finden.
-
Auszug aus dem Grundbuch kontrollieren
Um wesentliche Informationen zum Objekt und zum Grundstück schon vor der Auktion zu erhalten, sollten Interessenten den Grundbuchauszug vor dem Auktionstermin prüfen. Im Grundbuch sind unter anderem mögliche Altlasten und Sondernutzungsrechte Dritter vermerkt.
-
Wertgutachten überprüfen
Das vom Gericht bereitgestellte Gutachten zum Objekt bietet potenziellen Käufern Informationen über die Lage, den Zustand, die Anschlüsse und den Verkehrswert. Es kann sinnvoll sein, dieses Gutachten professionell einschätzen zu lassen existieren.
-
Inspektion von innen und außen
Im Prinzip haben Kaufinteressierte vor dem Kauf keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Innenbesichtigung des Objekts. Vor dem Kauf kann der Interessent allerdings versuchen, mit dem derzeitigen Eigentümer oder Mieter in Kontakt zu treten und einen Termin zur Besichtigung des Objekts auszumachen. Falls es kein Entgegenkommen gibt, sollte das Objekt zumindest von außen besichtigt werden.
-
Finanzierung abklären
Zukünftige Immobilienkäufer sollten sich schon vor dem Erwerb über die Optionen zur Finanzierung informieren. Dies gilt natürlich auch für Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung gekauft werden. Nach dem ersten Gebot ist bereits eine Anzahlung von 10 % des Verkehrswerts erforderlich, die hinterlegt werden.
-
Selbstorganisation
Bei der Abgabe eines Gebots für den Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung müssen Bieter einige Dokumente einreichen. Zu diesen Dokumenten zählen unter anderem ein gültiger Personalausweis oder Reisepass, die Anzahlung von 10 % des Verkehrswerts sowie eine Vollmachtsurkunde beziehungsweise ein Vertretungsnachweis.
Im Anschluss an die Zwangsversteigerung:
Bei einer Zwangsvollstreckung beträgt die Gebotsfrist stets 30 Minuten. Derjenige, der innerhalb dieses Zeitraums das höchste Gebot abgibt, wird neuer Eigentümer und direkt bei Gericht als solcher eingetragenen. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer der Immobilie sechs Wochen Zeit, um den Kaufpreis dem Gericht zu zahlen. Außerdem ist vom Käufer eine Gebühr von 0,5 % des Kaufpreises für die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch zu entrichten.ch zahlen. Nach der Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt wird der Käufer als neuer Eigentümer des Objekts im Grundbuch eingetragen. Ein Termin beim Notar ist hierfür nicht notwendig. Falls die ersteigerte Immobilie unbewohnt ist, kann der neue Eigentümer theoretisch direkt einziehen. Falls das Objekt noch vermietet oder vom bisherigen Eigentümer bewohnt ist, kann es zu einer längeren Wartezeit kommen.
Dies, da das Objekt unter Umständen geräumt werden muss, bevor der neue Eigentümer einziehen oder das Objekt anderweitig nutzen kann. Der neue Eigentümer darf direkt nach dem Zuschlag die Räumungsvollstreckung in die Wege zu leiten. Ein Gerichtsvollzieher kann parallel beauftragt werden.
Gebotsgrenze und Sicherheitsleistung:
Wie schon zuvor angesprochen, ist es erforderlich, dass ein potenzieller Käufer zum Zeitpunkt der Auktion eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes zur Verfügung hat. Wenn der Gläubiger oder Schuldner darauf besteht, muss dieser Betrag vorgelegt werden. Erlaubt sind nur verbriefte Bundesbankschecks, Bürgschaften einer Bank, Vorab-Überweisungen an das Gericht sowie Verrechnungsschecks, die noch mindestens drei Tage lang gültig sind. Beim ersten Versteigerungstermin dürfen Gebote in Höhe von weniger als die Hälfte des Verkehrswerts nicht den Zuschlag erhalten. Wenn das Höchstgebot unter 70 % des Verkehrswertes liegt, darf der Gläubiger den Verkauf ablehnen. In den folgenden Terminen können diese Grenzen gestrichen erfolgen.
Vor Beginn der Bieterrunde wird das niedrigste Gebot bekanntgegeben. Diese Summe setzt sich oft aus den Verfahrenskosten und noch zu zahlenden kommunalen Verbindlichkeiten zusammen. Normalerweise handelt es sich bei dieser Summe um einen Betrag im vierstelligen Bereich aus. Ein Gebot in der Bieterrunde ist nur dann zulässig, wenn es mindestens etwas über dem Mindestgebot liegt. Das niedrigste Gebot kann auch Rechte umfassen, die bestehen bleiben (wie etwa eine Grundschuld), und die bereits aus dem Grundbucheintrag bekannt sein sollenten. Der Meistbietende erwirbt in diesem Fall die Belastungen mit.
Zusammenfassung der Vorteile von Zwangsversteigerung und Erwerb:
Ohne Zweifel ist der niedrige Kaufpreis ein besonders interessanter Aspekt beim Erwerb einer Bestandsimmobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung (insbesondere bei Zwangsversteigerungen in Wuppertal).. Dieser liegt in der Regel deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert der Immobilie (oft beträgt der endgültige Kaufpreis nur etwa 70 % oder weniger des zuvor geschätzten Verkehrswerts). Gerade da der Immobilienmarkt heiß umkämpft ist und Objekte immer rarer werden, während die Nachfrage kontinuierlich steigt, bieten Zwangsversteigerungen eine unkomplizierte Möglichkeit, ein Traumobjekt zu einem echten Schnäppchenpreis zu entdecken. Die Kaufnebenkosten liegen bei Zwangsversteigerungen ebenfalls deutlich niedriger als bei herkömmlichen Immobilienkäufen. Bei einer Zwangsversteigerung muss zwar eine sogenannte „Zuschlagsgebühr“ entrichtet werden, diese ist jedoch stets geringer als die normalerweise anfallenden Notar- und Maklergebühren.
Ein Gutachter, der vom Amtsgericht bestellt wird, um den Wert des Objekts zu bestimmen, ist bereits vor der Auktion tätig. Daher muss der Höchstbietende nicht für die Kosten des Gutachters aufkommen. Er kann jedoch einen Vorteil aus der Vorab-Beauftragung eines Gutachters ziehen, indem er die Ergebnisse des Gutachtens als Informationsquelle nutzt. Wenn Bieter im Vorfeld so viele Informationen wie möglich über das Objekt gesammelt und eine verlässliche Finanzierung geplant haben, sind Immobilienkäufe bei Zwangsversteigerungen in der Regel erfolgreich und finanziell vorteilhaft. Die ersten Zahlungen sind dabei sehr schnell fällig, weshalb die geplante Finanzierung unbedingt gut durchdacht und sicher sein sollte.
Insbesondere in Zeiten, in denen Immobilien rar sind, stellt eine Auktion eine Gelegenheit dar, günstig, schnell und ohne große Formalitäten an ein echtes Traumobjekt zu gelangen.
Eine genaue Übersicht der Aktuellen Zwangsversteigerungen finden Sie unter folgendem Link: Amtsgericht Wuppertal: Zwangsversteigerungen
Sie haben noch Fragen zum Thema „Zwangsversteigerung“, oder wollen mehr zu diesem Thema wissen? Wir beraten Sie gerne! Melden Sie sich bei uns telefonisch, per E-Mail, oder vereinbaren Sie einen Beratungstermin in unserem Büro.
Die Wuppermakler freuen sich schon auf Sie!
www.wuppermakler.com – info@wuppermakler.com
Foto: succo auf Pixabay
